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常見問題

□關于設計顧問公司的價值

目前很多品牌開發商都有自己專門的研發中心或設計管理部,研發部門承擔著項目定位、產品研發、設計管理、成本控制、現場技術支持、客戶反饋等多項職能,其中設計管理又包括設計合同管理、設計進度管理、設計質量管理、內外溝通協調等分項職能,研發能力是企業的核心競爭力,研發部門是地產企業的核心部門。

設計及其管理成本只占項目總開發成本的1%左右,但卻影響著項目總投資的70%~90%。設計及其管理的水平直接決定了項目將來是否好賣,能否賺錢,賺多少錢等核心問題,而設計管理部門又是確保甲方意圖得到貫徹,保證產品質量和控制工程成本的關鍵部門。所以但凡成熟的企業都非常重視研發,在研發上舍得投入。比如萬科、綠城、金地、中海、綠地、萬達等企業都有非常強大的、幾百人的設計管理團隊,設計總監通常由二把手、三把手親自擔任。

過去,房地產行業處于粗放式發展階段,市場形勢好,不論哪個企業,只要能拿到地,不論怎么做都能賺到錢,設計管理的重要性被忽視了。但現在形勢變了,房地產行業告別暴利時代,再依靠粗放式管理已經很難賺到錢了,房地產行業不得不進行調整,逐漸進入精細化管理階段。這時候,企業管理(包括設計、成本、營銷等各個方面)水平的好壞就體現出來了——管理好的企業在市場形勢不好的時候,依靠自己過硬的管理本領仍舊可以大把賺錢,而管理不善的企業則面臨著破產倒閉的窘境。例如2011年,在史上最嚴厲調控和限購的背景下,萬科、中海、恒大等企業仍舊取得了不俗的業績,而有些企業則發生了老板跑路的現象,兩級分化嚴重。形勢逼人,房地產企業被倒逼改革。

然而,我們都知道,打造一支完美的管理團隊談何容易,需要大量時間、資金、資源和項目操作經驗的積累,很難一步到位,對于起步較晚的房地產企業來說并不現實。即使采用高薪挖角的方式,一時也難以湊齊所需的人才,而新人的管理,新人與企業的磨合也痛苦和漫長,對于急需“召之即來、來之能戰”的企業來說永遠是遠水不解近渴。

一方面企業急需用人,一方面又來不及組建專業團隊,怎么辦呢?建議借鑒一下境外公司的經驗。

境外公司,特別是香港、新加坡的地產公司,除了自己少數核心管理人員外,大量聘請各類顧問公司幫助自己做事,這些公司類型很多,有建筑顧問、結構顧問、景觀顧問、機電顧問、精裝修顧問、幕墻顧問、造價顧問等。比較有名的如柏誠機電顧問、奧雅納結構顧問等公司,在中國的CCTV、金茂大廈、環球金融中心、鳥巢、來福士廣場、武漢綠地中心等項目的設計過程中發揮了決定性作用。

外資公司的甲方對這些顧問公司非常重視,請他們代表甲方進行各類專業判斷,為甲方開展工作獻計獻策,有些甚至直接委托他們進行設計管理?梢哉f顧問公司發揮著甲方左右手的作用,甲方非?粗仡檰柟镜淖饔煤蛢r值。設計顧問費也很高,動輒幾千萬,有時甚至高于設計費。

歐美公司更不用說了,他們早在幾十年前就開始以“服務外包”的方式廣泛使用社會上的一起有效資源了。他們的房地產公司主要進行資本管理,公司主抓投融資、資金使用監管、資金回收再投資等,而設計、建造、銷售等中間過程全部交由專業的服務外包公司代理了。對于他們來說,資本運作才是核心業務,其他的都屬于非核心業務,全部可以外包。

其實,服務外包在其他行業也很普遍,比如Apple,Nike就把生產制造服務外包給中國了。

那么服務外包有什么優勢呢?——它可以充分利用分工優勢,揚長避短,具有成本低、效率高、效益好等優點,是目前國外比較流行且受推崇的方式。

原因很簡單:現代社會分工越來越細,越來越復雜,專業度越來越高。一個組織由于資源、知識、信息、力量和其他方面的限制,不可能在所有領域都做的很好、很高效,往往是某些領域做的比較好,其他領域不如人家好。在這種情況下,如果采用分工合作,每個企業做好它擅長的那些領域,把不擅長的領域交給更擅長的企業去做,就可以揚長棄短、優勢互補,用更少的資源完成更多的工作,達到提升整體技術水平、提高效率,降低成本的目的,實現資源的最優配置,使自身利益實現最大化,這就是分工優勢。

分工優勢在國家和企業之間非常普遍。比如波音飛機,其零部件來源于全球140多個國家和地區。通用汽車在其早期就將零部件企業剝離出去了。中外合資企業,大多也是利用分工優勢,實現雙贏。

對于房地產企業來說,隨著企業的發展壯大,甲方的管理范圍和復雜度必定不斷增大,甲方不可能也沒有必要在所有領域都擅長。他只要做好他擅長的哪些核心業務就行了,其他方面都可以委托給更專業的、懂得甲方需求的公司去做。通過分工合作、讓專業的人做專業的事,不僅可以保證產品質量,還可以降低開發成本,提高企業效率,使房地產企業利益最大化,是地產公司健康、快速發展的需要。

這就是外資企業大量聘請設計顧問公司的原因,因為他們覺得顧問公司非常有價值。

顧問公司和設計院最大的區別是:顧問公司長于思考(怎么做更好),設計院重在執行(執行業主意圖),高度不同,價值自然不同。 就像設計蘋果產品和生產蘋果部件的區別一樣。

房地產公司使用專業的、懂得甲方需求的設計顧問公司有那些好處呢?

首先,顧問公司專業力量比較強,成員來自多家地產公司,可以綜合各家之長為甲方提供最優的專業建議,幫助甲方進行專業方面的判斷和決策,使業主從專業管理的冗細中解脫出來,使他有時間關注更重要、更擅長的事情(如市場營銷、客戶滿意度、工程進度、招投標等),有利于提高管理效率和效益,使企業利益最大化。

其次,專業的顧問公司匯集了多家地產公司的研發精英和社會上一流的專家資源,他們閱歷豐富,了解市場,比較懂甲方,能夠站在甲方和客戶角度更系統、更全面的考慮問題,所提供的建議更專業、更成熟、更符合業主需要,充分考慮了工期、施工和后期維護使用的影響,能夠科學合理的為甲方節約造價、提升建筑品質,降低工程風險,使甲方的設計質量和一線開發商站在同一起跑線上、整體提升甲方開發水平,這一點是設計院無法勝任的。

第三,專業的顧問公司積累了大量的項目實際操作經驗,聽取了大量客戶反饋,進行了專業改進,這些經驗教訓使得他們對設計過程中的地雷和陷阱(比如設計合同風險、設計質量通病、工程安全風險、成本超標風險等)更加敏感,能夠未雨綢繆,提前發現并糾正這些錯誤。而設計院一般不具有這種能力,他們通常要走了一段彎路,造成一定損失后才能發現問題,亡羊補牢的代價昂貴。

第四,專業的顧問公司有全盤操作經驗,可以為甲方提供全方位、多類型、全過程的咨詢服務,為甲方提供一體化解決方案,讓甲方少操心,為業主排憂解難。這是單個專家和設計院難以匹敵的。

第五,專業的咨詢公司比較了解設計流程和價值點,可以幫助甲方優化流程,減少甲方決策錯誤,減少設計返工,有利于提高設計院效率,更好更快的出圖。

第六,國內的咨詢公司更了解中國國情,與聘請國外的咨詢公司或維持一支自己的專業團隊相比,聘請國內的公司性價比更高。

下面以結構專業為例,對引入專業的結構顧問公司進行簡單的性價比分析。

始信結構優化服務的性價比分析

    結構優化工作的性價比極高,可以花小錢辦大事。一般住宅項目的優化費用僅占設計費的5%左右,由本公司進行結構優化后可使土建總造價降低5%~30%,部分設計如鋼結構、幕墻二次設計等可節約20%~50%,可大幅節約投資,投資回報率超過 1 : 20,性價比非常高。而且優化后的圖紙質量提高,減少了質量通病和現場問題,節約了工期,優化了室內空間,提高了建筑品質,結構安全更有保證,令甲方更放心、更省心。
        下面以上海地區普通住宅小區為例進行性價比分析。假設該小區建筑面積10萬平方,地庫面積2.5萬平方。
        先看可節約費用。根據現行材料價格,普通住宅項目的結構造價:上部結構約1500~1800元/㎡,地下車庫約3000~4000元/㎡,樁基約100~150元/㎡。如果上部結構每平方節約50元,地庫每平方節約100元,樁基節約20%,那么總節約費用約為50×10萬+100×2.5萬+0.2×150×10萬=1050萬元。除了主體結構以外,景觀結構(如橋梁、河道駁岸、擋土墻、親水平臺、游泳池、構架廊架等)和鋼結構(如門窗、幕墻、輕型鋼結構、搭建樣板房)等配套結構也是材料節約大戶。根據本公司的經驗,這些配套結構的造價普遍可節約20%以上,最多時可節約50%以上,節約潛力非常巨大!事實上,視設計院水平的不同,可節約的費用可能遠不止這些。我們做過的項目,最多時可以節約5000萬元呢!
        再看設計優化投入。一般住宅項目的設計費僅占建筑總造價的1%以下,設計優化費用又僅占設計費的5%左右,故設計優化費用僅占建筑總造價的萬分之五左右。對于上海本地普通10萬平方住宅小區,假設咨詢費用為5元/㎡ (僅相當于1.0kg/㎡鋼材的價格,與節約的10~20kg/㎡鋼材相比,這個費用相當劃算 ),則咨詢費用為50萬元。
        最后計算投資回報率。投入 : 收益=50萬 : 1050萬=1 : 21,設計優化工作的性價比非常高!經濟價值非常明顯!

實際上,如果結成戰略合作伙伴的話,咨詢費用還可以降低,那么投資回報率就遠不止20倍了。

總而言之,對于專業團隊還不夠強大的房地產行業的公司來說,聘請一些專業的設計顧問公司非常重要。一方面,它可以發揮臨時設計部的作用,幫助甲方提高設計質量、節約工程造價;另一方面它可以幫助甲方減少大量設計和工程風險,少走彎路。

 

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